La aproape un an dupa ce italienii de la Immobiliare Grande Distribuzione (IGD) au cumparat centrele comerciale Winmarkt de la fondul de investitii NCH, seful companiei care le administreaza spune, cu un aer linistit, ca perioada economica dificila afecteaza mai putin magazinele lui, comparativ cu altele. "Alte centre comerciale de tip mall au un mix de chiriasi care vand in general produse mai scumpe decat puterea de cumparare a consumatorului", declara Antonio Di Berardino.
Cu toate acestea, recunoaste el, "este criza pentru toata lumea, inclusiv pentru noi". Traficul in cele 15 centre Winmarkt a scazut in luna ianuarie cu 17%, in februarie cu 19% iar datele preliminare pentru martie indica o scadere de 20-21%. Chiar si asa, primul an in Romania pentru IGD se va incheia in aceasta luna "putin peste obiectivul stabilit initial", care sconta venituri din chirii de 19,3 mil. euro.
La acest nivel, randamentul anual in euro al italienilor este de peste 10,5%, un nivel bun chiar si in contextul actual, cand randamentele medii de investitii sunt estimate, intr-un raport al companiei de consultanta CB Richard Ellis, la 8,5% pentru cele mai bune proprietati comerciale. "Am fost primul manager al IGD care a venit in Romania, in august 2007. Nu imi pare rau pentru pretul platit. Poate peste jumatate de an am fi negociat mai bine, dar asta nu mai conteaza acum." Cumpararea magazinelor Winmarkt de la fondul de investitii NCH a fost a doua mare tranzactie de pe piata imobilelor comerciale de la noi - 182,5 mil. euro.
Ceea ce conteaza in opinia lui Di Berardino este imbunatatirea mixului de chiriasi, in special prin modul de selectie a ancorelor comerciale, adica a marilor chiriasi, comercianti de produse alimentare, electrocasnice si IT. Winmarkt a semnat pentru aducerea Carrefour Express in trei magazine si a Domo in unitatea de la Bistrita, patru contracte ale comerciantului de electronice fiind prelungite (compania mai este prezenta in patru spatii Winmarkt ale caror contracte de inchiriere expira in 2011).
In unele cazuri, precum complexul de la Galati, nu va fi inclus un supermarket in mixul de chiriasi, fiecare magazin urmand sa fie analizat in parte - "spre exemplu, oamenii din Bistrita nu sunt obisnuiti sa mearga la restaurant". Zone cu restaurante si cafenele se vor infiinta deci numai in unele din cele 15 centre, in functie de obiceiurile de consum ale localnicilor.
(…) Unii dezvoltatori sau proprietari de proiecte de retail sustin ca solutia la problemele comerciantilor nu este exclusiv scaderea chiriilor, ci si analiza modului de a face afaceri al acestora. "Cu siguranta ca retailerii nostri sufera. Dar daca vinzi de 500 de euro pe metru patrat pe an, ce pot sa iti fac eu? Pur si simplu, tu nu esti viitorul", spune Di Berardino.
In cazul Winmarkt, chiria medie pentru proiectul din Galati este de 28 de euro pe metru patrat, nivel mediu pentru intreaga retea de magazine. Dar chiar si daca veniturile din chirii ale IGD ar scadea cu 20% in urma renegocierilor, randamentul investitiei in reteaua Winmarkt ar fi in continuare peste cel mediu, respectiv 8,6%, in ipoteza in care nivelul de venituri estimate pentru primul an de activitate, in jur de 19,5 milioane de euro, s-ar mentine si in urmatorul an. Iar aceasta ar putea sa cantareasca in viitor, cand concurenta va creste inclusiv in orasele ce nu s-au aflat initial pe machetele dezvoltatorilor.
Sursa: Business Magazin, 7 aprilie 2009
- __FUNC_FONT_SIZE__
- adauga la favorite
- recomanda
- tipareste
